В связи с введением карантина и прекращением работы большинства субъектов хозяйствования, стал актуальным вопрос оплаты аренды помещений в случае отсутствия или ограничения хозяйственной деятельности. Работники многих предприятий переведены на дистанционную (отдаленную) работу, транспортное соединение ограниченно, а взятое в аренду помещение для ведения предпринимательской деятельности не используется.

В частности, Постановлением Кабинета Министров Украины от 16.03.2020 года № 215 с 17.03.2020 года запрещена работа торгово-развлекательных центров, заведений общественного питания, других заведений развлекательной деятельности, фитнес-центров, заведений культуры, торгового и бытового обслуживания населения. Владельцы таких и ряды других бизнесов не могут пользоваться арендованным помещением, но от уплаты аренды их не освободили.

Представители некоторых бизнесов пытались получить сертификаты с Торгово-промышленной палаты Украины о наступлении форс-мажорных обстоятельств, но в большинстве случаев получали отказы.

Исходя из этого, руководство страны решило пойти предпринимателям на встречу и внести соответствующие изменения в законодательство.

Поэтому, 30.03.2020 г. на внеочередном пленарном заседании Верховная Рада Украины приняла законопроект № 3275 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-2019)» (далее — Закон).

Данный Закон предусматривает усовершенствование правовых отношений во многих сферах жизнедеятельности, которые подверглись изменениям в связи с распространением коронавирусной болезни COVID-19. Соответствующие изменения внесены во многие законодательные акты, в частности: Налоговый кодекс Украины, Таможенный кодекс Украины, Гражданский кодекс Украины, Кодекс законов Украины о труде, Кодекс Украины об административных правонарушениях и другие законодательные акты.

Специалисты Smartsolutions Law Group проанализировали ключевые изменения, внесенные Законом. Особое внимание мы уделили изменениям в сфере арендных отношений. Теперь имеем следующее:

К разделу «Заключительные и переходные положения» Гражданского кодекса Украины внесены положения относительно отмены арендной платы на время карантинных мер и чрезвычайной ситуации в Украине. Закон ссылается на норму статьи 762 Гражданского кодекса Украины, частью шестой которой сообщается от том, что от арендной платы будут освобождены наниматели (арендаторы) «которые не могли использовать имущество в силу обстоятельств, за которые они не отвечают».

  • Эта норма Закона, прежде всего, коснется аренды коммерческой недвижимости в торговых и торгово-развлекательных центрах, на рынках и отдельно расположенных зданиях, доступ к помещениям и площадям которых является ограниченным на время действия карантинных мероприятий.

  • Арендаторам офисов будет сложнее — они должны доказать владельцам недвижимости, что не могли использовать арендованное помещения из-за карантинных мер.

  • Принятие Закона не решает всех вопросов между арендодателями и арендаторами. Да, арендаторам уже нет необходимости обращаться в Торгово-промышленную палату (в дальнейшем — ТПП) за сертификатом о наступлении форс-мажора — отныне действует прямая норма Закона. Однако кроме отмеченного сертификата ТПП, арендатор все равно должен подтвердить факт существенных изменений обстоятельств по договору. Даже сертификат о подтверждении форс-мажора с ТПП не освобождает от обязательств арендной платы и штрафов арендаторов за несвоевременную оплату. Эту позицию ТПП регламентирует ст. 617 Гражданского кодекса Украины — отсутствие средств у должника не освобождает от ответственности за нарушение обязательства, в частности, несоблюдение своих обязанностей контрагентом должника. Таким образом, освобождение от ответственности возможно лишь при условии подтверждения технических ограничений (невозможности) осуществления оплаты, а не отсутствие средств для уплаты у арендатора.

  • Новые изменения в законодательстве предусматривают, что арендатор может не платить арендную плату на время карантина и при этом не предоставлять арендодателю сертификат о форс-мажоре из ТПП, но для этого он должен получить соответствующее подтверждение ТПП о существенном изменении обстоятельств (hardship), на которые арендатор рассчитывал при заключении договора, в результате невозможности пользования арендованным помещением.

Например, вы владелец ресторана, который размещается в арендованном помещении. Решением органов власти деятельность заведений общественного питания в вашей местности прекращается на срок действия карантина — вы не можете осуществлять хозяйственную деятельность и получать доход. При этом договорные обязательства из уплаты аренды остаются. Здесь мы имеем основания ссылаться на неиспользование арендованного помещения как вынужденное действие арендатора через прямой запрет осуществлять соответствующую деятельность.

Другое дело, если вид вашей хозяйственной деятельности не подпадает под действие временно введенных законодательством ограничений и вы арендуете офис в бизнес-центре, который на время карантина не прекращал свою деятельность и предоставлял беспрепятственный доступ к арендованному помещению в течение всего времени. Здесь нет основания считать, что вы не могли пользоваться арендованным помещением, потому данная ситуация рассматривается как форс-мажор в соответствии с условиями вашего договора аренды. На это обратило внимание Главное научно-экспертное управление Аппарата Верховной Рады Украины в своем выводе относительно законопроекта № 3275 (уже принятого как Закона № 540-IX), назвав неправомерным освобождение всех арендаторов от арендной платы, а именно:

«Согласно ч. 6 ст. 762 ГК наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает. Обращаем внимание, что в упомянутом п. 14 предлагается освободить от уплаты всех нанимателей, в том числе и тех, кто использует имущество, взятое в найм, который не отвечает требованиям ч. 6 ст. 762 ГК и нарушает права наймодателя, поскольку разрешает неправомерное безоплатное пользование его имуществом», — сказано в выводе.

Вероятно, после вышеупомянутой мысли, текст Закона подвергся технико-юридическим корректировкам и был опубликован уже со следующим содержанием:

«С момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины „О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID — 19, вызванной коронавирусом SARS — CoV — 2“ от 11 марта 2020 года № 211 (со следующими изменениями и дополнениями), и к его завершению в установленном законом порядке наниматель может быть освобожден от уплаты за пользование имуществом в соответствии с частью 6 статьи 762 этого Кодекса».

Обратите внимание, проголосованная редакция Закона и редакция, которую мы видим после публикации — отличается. И такая, на первый взгляд, незначительная деталь может иметь существенное влияние при решении спорных вопросов.

Поэтому новый Закон теоретически несет позитивные изменения для арендаторов, но об автоматическом «снятии головной боли» по арендной плате для бизнеса речь не идет, а каждый случай нуждается отдельного рассмотрения в контексте действующего законодательства Украины.

На данный момент, позиция ТПП по вопросам форс-мажора не является однозначной. С принятием Закона есть норма прямого действия и сертификат не нужен, но поскольку могут быть разные ситуации в арендных правоотношениях, по настоянию лица, которое обращается к ТПП, сертификат все же выдадут.

Относительно вывода ТПП о существенном изменении обстоятельств. Резолютивная часть такого вывода может иметь несколько вариантов:

  1. Обстоятельства изменились настолько, что лишают возможности пользоваться имуществом, носят характер форс-мажорных, но их подтверждение нуждается сертификата ТПП.

  2. Обстоятельства изменились настолько, что выполнение договора по условиям, на которых он был заключен, состоянием на теперь не возможно, потому есть основания для внесения изменений в договор путем заключения дополнительного соглашения.

Для подтверждения изменения обстоятельств необходимо предоставить доказательства, которые подтверждают динамику развития правоотношений по договору аренды. Такими доказательствами могут быть финансовые документы о доходе арендатора за определенный период до начала карантина и доход, полученный непосредственно во время действия карантина, переписка с арендодателем, выводы аудиторов относительно уменьшения доходов в связи с введением карантинных мероприятий и тому подобное.

Таким образом, каждую ситуацию следует разбирать индивидуально, детально продумывая предметный алгоритм действий. Отдельное внимание следует уделять сбору доказательств, ведь в большей мере от них в дальнейшем будет зависеть основательность собственной позиции, подтверждение форс-мажорных обстоятельств или результат разбирательства дела в суде.

Если вы являетесь арендатором и оказались в похожей ситуации в силу неблагоприятных для вас условий по договору, специалисты нашей компании обязательно протянут вам руку поддержки, предоставив квалифицированную экспертную консультацию и помогут в решении проблемных вопросов в индивидуальном порядке.

Имея многолетний опыт в решении подобных вопросов бизнеса, мы готовы предложить заручиться высококвалифицированной юридической поддержкой и оказать услуги полного сопровождения решения проблемных для вас вопросов во время карантина, включительно с подготовкой и согласованием документов, взаимодействия с ТПП, а также сопровождению судебных споров.

Такой комплексный подход позволит максимально защитить ваши права и интересы.


Актуальные заметки:
Поделитесь этой заметкой в социальных медиа: