С принятием в 2010 году Налогового кодекса в Украине произошло значительное количество изменений в системе налогообложения, в том числе существенные изменения касались операций с недвижимостью.

Так, ст. 170 действующего Налогового кодекса Украины устанавливает особенности налогообложения отдельных видов доходов, в том числе п. 170.1 этой статьи определяет налогообложение дохода от предоставления недвижимости в аренду (субаренду), жилищный наем (поднаем).

Согласно пп. 170.1.2 ст. 170 Налогового кодекса Украины арендатор является налоговым агентом плательщика налога - арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости. Объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не может быть меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды.

Постановление Кабинета Министров Украины от 29.12.2010 № 1253 «Об утверждении Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц» определяет минимальную сумму арендного платежа за недвижимое имущество исходя из минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества, которая устанавливается органами местного самоуправления по месту расположения недвижимости. Такая минимальная стоимость арендной платы должна быть установлена и обнародована до начала отчетного налогового года. В случае если она не обнародована в указанный срок – объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды.

До недавнего времени данный вопрос был урегулирован только на государственном уровне (органами местных самоуправлений не было принято соответствующих решений) и поэтому, фактически, не действовал на практике. 

С целью урегулирования налогообложения дохода от передачи в аренду (субаренду), жилищный наем недвижимого имущества физических лиц и действуя на основании Налогового кодекса Украины и вышеупомянутого постановления КМУ Киевский городской совет решением от 2 октября 2013 года № 42/9630 «Об определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц» установил минимальный размер арендной платы  за 1 кв. метр общей площади недвижимого имущества, который составил 7,53 грн. (с НДС) (по договору поднайма – 5,03 грн. (с НДС).

 Следует отметить, что при вычислении минимальной суммы арендного платежа могут быть учтены следующие дополнительные коэффициенты:

  • местонахождение объекта недвижимого имущества, в случае размещения такого объекта в центральной, курортной, исторической или заповедной зоне населенного пункта (на территории г. Киева коэффициент составил от 1,25 до 2);
  • вид функционального использования объекта недвижимого имущества, в случае использования такого объекта для осуществления производственной, другой коммерческой или некоммерческой деятельности, в том числе для проживания физических лиц (на территории г. Киева коэффициент составил от 1 до 3);
  • другие качественные характеристики объекта (высота жилого помещения, внутреннее оснащение, техническое состояние и т.п.).

Аналогичные решения были приняты многими городскими, поселковыми и сельскими советами, с которыми можно ознакомиться на соответствующих официальных порталах. Вследствие этого, перед заключением договоров и установлением суммы арендного платежа, нужно уточнить, нет ли установленной минимальной суммы аренды на территории местонахождения Вашего недвижимого имущества.

Очевидно, что основной целью принятия указанных нормативно-правовых актов является определение минимального объекта налогообложения при получении физическими лицами дохода от операций по аренде недвижимости и увеличение поступлений в местные бюджеты. Установленная минимальная сумма аренды, на данный момент, действительно является «минимальной», так как в действительности стоимость аренды 1 кв. метра жилплощади в Киеве составляет около 100 грн. Налог с доходов физических лиц составляет 15% (17% - если доход превышает десятикратный размер минимальной заработной платы), то есть платить нужно 15% (17%) от 7,53 грн. умноженных на общую площадь недвижимости (с учетом установленных коэффициентов, если они применимы к Вашему объекту).

Таким образом, при аренде квартиры, площадью 50 кв. метров, минимальная ставка арендной платы составит 376,5 грн./месяц (при условии, что коэффициенты применяться не будут), что и будет базой для расчета налога с доходов физического лица-арендодателя, если сумма договора не превысит указанную сумму.С другой стороны, такие изменения направлены на постепенное приближение ставок аренды недвижимости к их рыночному уровню, что, в случае повышения местными советами минимальной арендной ставки, не позволит занижать объект налогообложения, и приведет к необходимости оплаты НДФЛ с рыночной стоимости аренды.


Актуальные заметки:
Поделитесь этой заметкой в социальных медиа: