Еще весной прошлого года был принят Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (далее - Закон). К сожалению, он не получил такой огромной огласки как Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно документов, подтверждающих гражданство Украины, удостоверяющих личность или ее специальный статус» или Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно деятельности Генеральной прокуратуры Украины» (в народе называемый законом Луценко). Тем не менее, закон содержит важные изменения в системе управления многоквартирными домами. Так, законодатели внедрили систему, по которой собственники квартир в жилых домах не зависят от государства, а сами распоряжаются и заботятся о своей собственности.

Если ранее обслуживанием домов занимались государственные или частные ЖЕКи, то сейчас собственники квартир являются совладельцами общего имущества, а именно, право на участие в управлении многоквартирного дома. Общее имущество включает в себя помещения общего пользования, вспомогательные помещения, конструкции дома, придомовую территорию и права общей совместной собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Многоквартирный дом – жилой дом, в котором размещено 3 и более квартир.

Вспомогательные помещения – помещения, которые предназначены для обеспечения эксплуатации дома и обслуживания его жителей (кладовки, мусоропроводы, подвалы, лифты и др.).

Придомовая территория – территория вокруг дома, которая определяется на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации.

Управление многоквартирным домом возможно в трех вариациях:

  1. Создание объединения совладельцев многоквартирного дома (далее - ОСББ);
  2. Выбор управляющего домом;
  3. Возложения всех хлопот на государство.

Создание ОСББ:

При выборе этого варианта необходимо учесть, что ОСББ – это юридическое лицо. И для того что бы оно успешно функционировало необходимо будет получать статус неприбыльной организации, а также вести налоговый учет и выплачивать заработную плату управляющему. Для того что бы зарегистрировать ОСББ нужно провести общее собрание собственников квартир, на котором утвердить создание такого юридического лица. На общем собрании также должен быть выбран управитель, который в дальнейшем будет осуществлять руководство многоквартирным домом. Обращаем внимание, что управитель будет действовать от имени ОСББ, заключать с частными компаниями выгодные договора на обслуживание многоквартирного дома, вспомогательных помещений и придомовой территории.

Проведение собрания и назначение управляющего многоквартирным домом:

В данном случае не идет речь о создании юридического лица. Совладельцы принимают решение об управлении многоквартирным домом на собрании. Такое собрание может быть созвано по инициативе трех и более совладельцев. При этом нужно уведомить каждого из совладельцев и организовать собрание таким образом, чтобы присутствующих было минимум 75%. Процентное соотношение зависит от того, какой площадью владеет совладелец. Например, если у одного совладельца однокомнатная квартира, а у другого трехкомнатная, то большее количество голосов будет у владельца трехкомнатной квартиры. Принятое решение на собрании оформляется в виде протокола. Протокол собрания совладельцев составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых хранится у управляющего, а второй передается на хранение исполнительному комитету сельского или городского совета по месту расположения многоквартирного дома, который размещает решение, которое принято собранием совладельцев, на своем официальном сайте. При решении собрания о самостоятельном управлении многоквартирным домом, совладельцы выбирают управляющего, который будет исполнять те же функции, что и управляющий в ОСББ.

Пассивность

В случае, если ни один из предложенных вариантов не реализовался, то с 01 июля 2016 года услуги по содержанию и управлению таким домом будут осуществляться управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом. В таком случае, цена услуги по управлению многоквартирным домом также определяется по результатам конкурса, который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющий. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной однолетний срок.

И вот тут возникает много нюансов, которые нужно учитывать:

  1. Цену за свои работы может назначать сам управляющий, а потому суммы могут быть завышены. К примеру, средняя стоимость услуг по обслуживанию придомовой территории 90-200 грн. (в зависимости от площади квартиры), однако назначенный управляющий может повысить стоимость своих услуг и в результате эта сумма будет значительно больше;
  2. Управляющий может не только повысить стоимость своих услуг, но и проводить неконтролируемые по затратам ремонты, которые будут выставляться собственникам квартир;
  3. Договор с управляющим заключается минимум на один год;
  4. Качество выполняемых работ никто не будет контролировать.

Если жильцы возьмут на себя управление домом через ОСББ или управляющего, то это будет эффективным механизмом управления для новых домов, а в старых домах, в виде негативного бонуса, жильцы получат старые коммуникации, которые никто не менял много лет и плачевное состояние всех мест общего пользования. Отвечая на вопрос, создавать ОСББ или нет, можно с уверенностью сказать, что крайней необходимости в этом нет. Но от себя хотелось бы добавить, что инициативность и не безразличие к своему имуществу окупится с лихвой, так как жильцы сами будут выбирать компанию по обслуживанию многоквартирного дома, расценки, а также качество выполнения услуг обслуживающей компании. В любом случае ситуация, в которой владельцы жилья не только покупают жилплощадь, но и принимают непосредственное участие в жизни своего дома выглядит наиболее выигрышной.


Актуальные заметки:
Поделитесь этой заметкой в социальных медиа: