Із запровадженням карантину та припиненням роботи більшості суб’єктів господарювання, набуло актуальності питання оплати оренди приміщень у разі відсутності чи обмеження господарської діяльності. Працівників багатьох підприємств переведено на дистанційну (віддалену) роботу, транспортне сполучення обмежено, а взяте в оренду приміщення для ведення підприємницької діяльності не використовується.

Зокрема, Постановою Кабінету Міністрів України від 16.03.2020 року № 215 з 17.03.2020 року заборонена робота торговельно-розважальних центрів, закладів громадського харчування, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення. Власники таких та низки інших бізнесів не можуть користуватися орендованим приміщенням, але від сплати оренди їх не звільнено.

Представники деяких бізнесів намагалися отримати сертифікати з Торгово-промислової палати України про настання форс-мажорних обставин, але у більшості випадків отримували відмови.

Зважаючи на все це, керівництво країни вирішило піти підприємцям назустріч та внести відповідні зміни до законодавства.

Так, 30.03.2020 р. на позачерговому пленарному засіданні Верховна Рада України прийняла законопроєкт № 3275 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)» (далі — Закон).

Цей Закон передбачає вдосконалення правових відносин у багатьох сферах життєдіяльності, які зазнали змін у зв’язку із поширенням коронавірусної хвороби COVID-19. Відповідні зміни внесено до багатьох законодавчих актів, зокрема: Податкового кодексу України, Митного кодексу України, Цивільного кодексу України, Кодексу законів України про працю, Кодексу України про адміністративні правопорушення та інших законодавчих актів.

Фахівці Smartsolutions Law Group проаналізували ключові зміни, внесені Законом. Особливу увагу ми приділили змінам у сфері орендних відносин. Наразі маємо наступне:

  • До розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України додано положення щодо скасування орендної плати на час карантинних заходів та надзвичайної ситуації в Україні. Закон посилається на норму статті 762 Цивільного кодексу України, частиною шостою якої передбачається, що від орендної плати будуть звільнені наймачі (орендарі), «які не могли використовувати майно в силу обставин, за які вони не відповідають».

  • Ця норма Закону, перш за все, торкнеться оренди комерційної нерухомості в торгових та торгово-розважальних центрах, на ринках і окремо розташованих будівлях, доступ до приміщень та площ яких є обмеженим на час дії карантинних заходів.

  • Орендарям офісів буде складніше — вони мають довести власникам нерухомості, що не могли використовувати орендовані приміщення через карантинні заходи.

  • Прийняття Закону не вирішує всіх питань між орендодавцями та орендарями. Так, орендарям вже немає необхідності звертатись до Торгово-промислової палати (далі — ТПП) за сертифікатом про настання форс-мажору — відтепер діє пряма норма Закону. Але окрім зазначеного сертифікату ТПП, орендар все одно має підтвердити факт суттєвих змін обставин за договором. Навіть сертифікат про підтвердження форс-мажору від ТПП не звільняє від зобов’язань з орендної плати та штрафів орендарів за несвоєчасну оплату. Цю позицію ТПП регламентує ст. 617 Цивільного кодексу України — відсутність коштів у боржника не звільняє від відповідальності за порушення зобов’язання, зокрема, недодержання своїх обов’язків контрагентом боржника. Таким чином, звільнення від відповідальності можливо лише за умови підтвердження технічних обмежень (неможливості) здійснення оплати, а не відсутність коштів для сплати в орендаря.

  • Нові зміни у законодавстві передбачають, що орендар може не сплачувати орендну плату на час карантину і при цьому не надавати орендодавцеві сертифікату про форс-мажор з ТПП, але для цього він має отримати відповідне підтвердження ТПП про істотну зміну обставин (hardship), на які орендар розраховував при укладенні договору, внаслідок неможливості користування орендованим приміщенням.

Наприклад, ви власник ресторану, що розміщується в орендованому приміщенні. Рішенням органів влади діяльність закладів громадського харчування у вашій місцевості припиняється на строк дії карантину — ви не можете здійснювати господарську діяльність та отримувати дохід. При цьому договірні зобов’язання зі сплати оренди залишаються. Тут ми маємо підстави посилатися на невикористання орендованого приміщення як вимушену дію орендаря через пряму заборону здійснювати відповідну діяльність.

Інша справа, якщо вид вашої господарської діяльності не підпадає під дію тимчасово введених законодавством обмежень і ви орендуєте офіс в бізнес-центрі, який на час карантину не припиняв свою діяльність та надавав безперешкодний доступ до орендованого приміщення протягом усього часу. Тут немає підстави вважати, що ви не могли користуватися орендованим приміщенням, тому дана ситуація розглядається як форс-мажор відповідно до умов вашого договору оренди.

На це також звернуло увагу Головне науково-експертне управління Апарату Верховної Ради України у своєму висновку щодо законопроєкту № 3275 (вже прийнятого як Закону № 540-IX), назвавши неправомірним звільнення всіх орендарів від орендної плати, а саме:

«Згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Звертаємо увагу, що у згаданому п. 14 пропонується звільнити від плати всіх наймачів, в тому числі й тих, хто використовує майно, взяте в найм, що не відповідає вимогам ч. 6 ст. 762 ЦК та порушує права наймодавця, оскільки дозволяє неправомірне безоплатне користування його майном», — сказано у висновку.

Вірогідно, після вищезазначеної думки, текст Закону зазнав техніко-юридичних коригувань та був опублікований вже наступного змісту:

«З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України „Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2“ від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Зверніть увагу, проголосована редакція Закону та редакція, яку ми бачимо після публікації — відрізняється. І така, на перший погляд, незначна деталь може мати суттєвий вплив при вирішенні спірних питань.

Тож новий Закон теоретично несе позитивні зміни для орендарів, але про автоматичне «зняття головного болю» з орендною платою для бізнесу мова не йде, а кожен випадок потребує окремого розгляду в контексті чинного законодавства України.

На даний час позиція ТПП з питань форс-мажору не є однозначною. З прийняттям Закону є норма прямої дії і сертифікат не потрібен, але оскільки можуть бути різні ситуації в орендних правовідносинах, за наполяганням особи, яка звертається до ТПП, сертифікат все ж таки видадуть.

Щодо висновку ТПП про істотну зміну обставин. Резолютивна частина такого висновку може мати декілька варіантів:

  1. Обставини змінилися настільки, що позбавляють можливості користуватися майном, носять характер форс-мажорних, але їх підтвердження потребує сертифіката ТПП.

  2. Обставини змінилися настільки, що виконання договору за умовами, на яких було його укладено, станом на тепер не можливе, тому є підстави для внесення змін до договору шляхом укладення додаткової угоди.

Для підтвердження зміни обставин необхідно надати докази, які підтверджують динаміку розвитку правовідносин за договором оренди. Такими доказами можуть бути фінансові документи про дохід орендаря за певний період до початку карантину та дохід, отриманий безпосередньо під час дії карантину, листування з орендодавцем, висновки аудиторів щодо зменшення доходів у зв’язку з введенням карантинних заходів тощо.

Таким чином, кожну ситуацію слід розбирати індивідуально, детально продумуючи предметний алгоритм дій. Окрему увагу слід приділяти збору доказів, адже в більшій мірі від них у подальшому буде залежати ґрунтовність власної позиції, підтвердження форс-мажорних обставин чи результат розгляду справи в суді.

Якщо ви є орендарем та опинились у схожій ситуації з несприятливих для вас умов за договором, фахівці нашої компанії обов’язково простягнуть вам руку підтримки, надавши кваліфіковану експертну консультацію та допоможуть у вирішенні проблемних питань в індивідуальному порядку.

Маючи багаторічний досвід у вирішенні подібних питань бізнесу, ми готові запропонувати заручитися висококваліфікованою юридичною підтримкою та надати послуги з повного супроводу вирішення проблемних для вас питань під час карантину, включно з підготовкою та узгодженням документів, взаємодії з ТПП, а також супроводу судових спорів.

Такий комплексний підхід дозволить максимально захистити ваші права та інтереси.

 


Поділіться цією статтею в соціальних медіа: