Ще навесні минулого року був прийнятий Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» (далі - Закон). На жаль, він не отримав такого величезного розголосу як Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо документів, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус» або Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо діяльності Генеральної прокуратури України» (так званий закон Луценко). Проте, закон містить важливі зміни в системі управління багатоквартирними будинками. Так, законодавці запровадили систему, за якою власники квартир в житлових будинках не залежать від держави, а самі розпоряджаються і піклуються про свою власність.

Якщо раніше обслуговуванням будинків займалися державні або приватні ЖЕКи, то зараз власники квартир є співвласниками спільного майна, а саме мають право брати участь в управлінні багатоквартирним будинком. Спільне майно включає в себе приміщення загального користування, допоміжні приміщення, конструкції будинку, прибудинкову територію і права спільної сумісної власності на земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок.

Багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розміщено 3 і більше квартир.

Допоміжні приміщення - приміщення, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та обслуговування його мешканців (комори, сміттєпроводи, підвали, ліфти та ін.).

Прибудинкова територія - територія навколо будинку, яка визначається на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації.

Управління багатоквартирним будинком можливо в трьох варіаціях:

  1. Створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ);
  2. Вибір управителя будинком;
  3. Покладання всіх клопотів на державу.

Створення ОСББ:

При виборі цього варіанту необхідно врахувати, що ОСББ - це юридична особа. І для того, щоб воно успішно функціонувало необхідно буде отримувати статус неприбуткової організації, а також вести податковий облік та виплачувати заробітну плату керівнику. Для того, щоб зареєструвати ОСББ потрібно провести загальні збори власників квартир, на якому затвердити створення такої юридичної особи. На загальних зборах також повинен бути обраний управитель, який в подальшому буде здійснювати управління багатоквартирним будинком. Звертаємо увагу, що керівник буде діяти від імені ОСББ, укладати з приватними компаніями вигідні договори на обслуговування багатоквартирного будинку, допоміжних приміщень і прибудинкової території.

Проведення зборів і призначення управителя багатоквартирним будинком:

В даному випадку не йдеться про створення юридичної особи. Співвласники приймають рішення про управління багатоквартирним будинком на зборах. Такі збори можуть бути скликані за ініціативою трьох і більше співвласників. При цьому потрібно повідомити кожного із співвласників та організувати збори таким чином, щоб присутніх було мінімум 75%. Відсоткове співвідношення залежить від того, якою площею володіє співвласник. Наприклад, якщо у одного співвласника однокімнатна квартира, а в іншого трикімнатна, то більша кількість голосів буде у власника трикімнатної квартири. Прийняте рішення на зборах оформлюється у вигляді протоколу. Протокол зборів співвласників складається не менше ніж у двох примірниках, один з яких зберігається в управителя, а інший передається на зберігання виконавчому комітету сільської або міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який в подальшому, розміщує рішення, яке було прийнято зборами співвласників, на своєму офіційному сайті. Якщо збори вирішили самостійно управляти багатоквартирним будинком, співвласники вибирають управителя, який буде виконувати ті ж функції, що і керівник в ОСББ.

Пасивність

При умові, якщо жоден із запропонованих варіантів не реалізувався, то з 01 липня 2016 року послуги з утримання та управління таким будинком будуть здійснюватися управителем, який призначається на конкурсній основі виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. В цьому випадку, ціна за послуги з управління багатоквартирним будинком також визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком терміном на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якої призначений управитель. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного терміну жодна зі сторін письмово не повідомить іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний термін.

І ось тут виникає багато нюансів, які потрібно враховувати:

  1. Ціну за свої роботи може призначати сам управитель, а тому суми можуть бути завищені. Наприклад, середня вартість послуг з обслуговування прибудинкової території становить 90-200 грн. (в залежності від площі квартири), проте призначений управитель може підвищити вартість своїх послуг і в результаті ця сума буде значно більшою;
  2. Управитель може не тільки підвищити вартість своїх послуг, але і проводити неконтрольовані витрати на ремонт, які будуть виставлятися власникам квартир;
  3. Договір з управителем укладається мінімум на один рік;
  4. Якість робіт які виконуватимуться, ніхто не контролюватиме.

Якщо мешканці візьмуть на себе управління будинком через ОСББ або управителя, то це буде ефективним механізмом управління для нових будинків, а в старих будинках, у вигляді негативного бонусу, мешканці отримають старі комунікації, які ніхто не міняв чи лагодив вже багато років і жахливий стан місць загального користування. Відповідаючи на питання, створювати ОСББ чи ні, можна з упевненістю сказати, що крайньої необхідності в цьому немає. Але від себе хотілося б додати, що ініціативність і не байдужість до свого майна окупиться з надлишком, так як мешканці самі обиратимуть компанію з обслуговування багатоквартирним будинком, розцінки, а також якість виконуваних послуг обслуговуючої компанії. У будь-якому випадку ситуація, в якій власники житла не тільки придбали житлову площу, а й приймають безпосередню участь в житті свого будинку виглядає найбільш виграшною.


Поділіться цією статтею в соціальних медіа: